Rappresentiamo il proprietario. Questa sola regola spiega tutto il resto.
PMPanama è una firma indipendente di project management e rappresentanza del proprietario, con sede a Panama City. Lavoriamo per i proprietari stranieri prima di un acquisto, durante la costruzione e dopo — e per nessun altro nella transazione. Tutto il resto del nostro modo di lavorare discende da questo unico vincolo.
Il conflitto di interessi è la ragione, non una nota a piè di pagina
Ogni altra figura di una transazione immobiliare a Panama ha un interesse finanziario che può tirare contro il proprietario. L’agente percepisce una commissione sulla vendita: il suo interesse è concludere. L’impresa margina sui lavori: il suo interesse è costruire, salire di gamma e tacere gli sforamenti sulla propria opera. L’architetto è spesso incaricato dall’impresa più che dal proprietario. Niente di tutto questo presuppone malafede per costare denaro al proprietario. Basta che nessuno, nell’accordo, sia pagato precisamente per sorvegliare il suo lato.
PMPanama occupa questo vuoto. Siamo pagati dal proprietario e a lui rendiamo conto, e non guadagniamo nulla da nessun altro: nessuna commissione, nessuna retrocommissione, nessun apporto d’affari, nessuna lista di imprese privilegiate. Una firma che costruisse, progettasse o vendesse anch’essa non potrebbe tenere questa posizione in modo credibile, perché controllerebbe il proprio lavoro o orienterebbe la propria vendita. La separazione è strutturale, ed è proprio essa ad avere valore.
In Italia, separare chi controlla da chi costruisce non è una cortesia: è la legge
Panama non impone ancora per legge una rappresentanza indipendente del proprietario. Il diritto italiano, invece, ha da tempo iscritto questa separazione nei suoi testi. Ci atteniamo ai principi che questi quadri codificano; la guida pilastro ne espone l’argomento completo.
Committente, direttore dei lavori, appaltatore
Il diritto italiano distingue chi fa costruire (committente), chi dirige e controlla i lavori per suo conto (direttore dei lavori) e chi esegue (appaltatore). La stessa logica fonda il nostro ruolo: chi controlla non può essere chi esegue.
La garanzia decennale (art. 1669 c.c.)
La protezione di dieci anni sui gravi difetti dell’opera che ogni committente italiano dà per scontata — e che non ha equivalente automatico a Panama, da cui l’importanza del controllo a monte.
La responsabilità del direttore dei lavori
Il direttore dei lavori risponde del proprio operato con una responsabilità professionale propria, distinta da quella dell’impresa. È il riconoscimento che il controllore deve essere indipendente da chi esegue.
Il collaudo da parte di un terzo
Nella prassi italiana, il collaudo è affidato a una figura distinta dall’impresa. Non si chiede a chi costruisce di collaudarsi da solo; applichiamo questo principio a Panama.
Ernesto A. González
Fondatore e Direttore, Rappresentanza del proprietario
Ernesto A. González ha fondato PMPanama nell’agosto 2008, dopo anni passati all’interno del mondo della costruzione e dell’immobiliare a Panama — dal lato che viene pagato: quello delle imprese, dei costruttori e degli agenti. È lì, dall’interno, che ha imparato a riconoscere uno schema che si ripeteva senza eccezioni. Un proprietario straniero arrivava con un budget e buone intenzioni, affidava il progetto a persone competenti e oneste, e si ritrovava qualche mese dopo con la casa sbagliata al prezzo sbagliato — senza nessuno da incolpare, perché ciascuno aveva fatto il proprio lavoro. Il problema non era la malafede; era che, a quel tavolo, nessuno era pagato per leggere il dossier dalla parte del proprietario.
Nel 2008, in una città irta di gru e piena di acquirenti stranieri, questa scena è diventata impossibile da ignorare. González ha lasciato il lato che è pagato per costruire e per vendere, e ha costruito la firma attorno alla sola regola che avrebbe voluto mettere in mano a quei proprietari dal primo giorno: un rappresentante pagato dal proprietario e da nessun altro, senza commissioni dalle imprese, dai fornitori né dagli agenti. L’idea non era nuova — i mercati maturi la danno per scontata — ma quasi nessuno la proponeva al proprietario straniero a Panama, e raramente a condizioni che non potessero piegarsi in silenzio.
La regola è semplice da enunciare e difficile da tenere. Tenerla significa rifiutare, ancora e ancora, il denaro che viene dall’altro lato del tavolo: la commissione del fornitore, il margine sui materiali, il favore del costruttore. Il giorno in cui una sola parte dei compensi venisse da lì, l’indipendenza svanirebbe, per quanto convincente sia il discorso. È per questo che PMPanama è rimasta deliberatamente della dimensione che questa disciplina richiede: abbastanza vicina a ogni progetto per risponderne, abbastanza indipendente da non dover nulla a nessun altro che il proprietario.
La firma accompagna i proprietari in italiano, spagnolo, inglese, tedesco e francese — le lingue in cui leggono un contratto con la massima precisione. La convinzione che sta sotto tutto questo è semplice da enunciare e più difficile da tenere in pratica: il proprietario non dovrebbe mai essere l’unica persona al tavolo senza qualcuno pagato per leggere il dossier dal suo lato. PMPanama è il tentativo di mettere questa persona alla portata dei proprietari stranieri a Panama, a condizioni che non possano piegarsi in silenzio verso chiunque altro.
Sette regioni, con una conoscenza del terreno in ciascuna
La nostra copertura si concentra dove manteniamo i rapporti con le imprese e i contatti comunali necessari per lavorare con sicurezza: Panama City e Costa del Este; il corridoio balneare di Coronado sulla costa pacifica; Boquete e gli altopiani del Chiriquí; Pedasí sulla penisola di Azuero; oltre a Bocas del Toro, Santa Catalina e Boca Chica. Gli italiani si concentrano soprattutto a Panama City, Coronado e Boquete. Per un progetto altrove a Panama, lo diciamo con franchezza prima di accettare, invece di disperderci in una regione che non conosciamo.