Nous représentons le propriétaire. Cette seule règle explique tout le reste.
PMPanama est une firme indépendante de gestion de projet et de représentation du propriétaire, établie à Panama City. Nous travaillons pour les propriétaires étrangers avant un achat, pendant la construction et après — et pour personne d’autre dans la transaction. Tout le reste de notre façon de travailler découle de cette unique contrainte.
Le conflit d’intérêts est la raison, pas une note de bas de page
Tout autre intervenant d’une transaction immobilière au Panama a un intérêt financier qui peut tirer contre le propriétaire. L’agent touche une commission sur la vente : son intérêt est de conclure. L’entreprise marge sur les travaux : son intérêt est de construire, de monter en gamme et de taire les dépassements sur son propre ouvrage. L’architecte est souvent mandaté par l’entreprise plutôt que par le propriétaire. Rien de tout cela ne suppose de la mauvaise foi pour coûter de l’argent au propriétaire. Il suffit que personne, dans l’arrangement, ne soit payé précisément pour surveiller son côté.
PMPanama occupe ce vide. Nous sommes payés par le propriétaire et lui rendons compte, et nous ne gagnons rien de personne d’autre : aucune commission, aucune rétrocommission, aucun apport d’affaires, aucune liste d’entreprises privilégiées. Une firme qui construirait, concevrait ou vendrait aussi ne pourrait pas tenir cette position de façon crédible, car elle contrôlerait son propre travail ou orienterait sa propre vente. La séparation est structurelle, et c’est elle qui a de la valeur.
En France, séparer celui qui contrôle de celui qui construit n’est pas une courtoisie, c’est la règle
Le Panama n’impose pas encore par la loi une représentation indépendante du propriétaire. Le droit français, lui, a depuis longtemps inscrit cette séparation dans ses textes. Nous nous tenons aux principes que ces cadres encodent ; le guide pilier en expose l’argument complet.
La loi MOP
La loi sur la maîtrise d’ouvrage publique distingue le maître d’ouvrage de la maîtrise d’œuvre, et reconnaît la maîtrise d’ouvrage déléguée comme partie représentant le propriétaire. La même logique fonde notre rôle.
La garantie décennale (art. 1792 du Code civil)
La protection de dix ans sur la solidité de l’ouvrage que tout maître d’ouvrage français tient pour acquise — et qui n’a pas d’équivalent automatique au Panama, d’où l’importance du contrôle en amont.
L’assurance dommages-ouvrage (loi Spinetta)
Le régime qui répare sans attendre la recherche de responsabilité. Il consacre l’idée qu’une partie indépendante du constructeur protège le propriétaire — exactement notre principe.
Le contrôle technique indépendant
En France, un bureau de contrôle distinct de l’entreprise vérifie la conformité de l’ouvrage. On ne demande pas à celui qui construit de se contrôler lui-même ; nous appliquons ce principe au Panama.
Ernesto A. González
Fondateur et Directeur, Représentation du propriétaire
Ernesto A. González a fondé PMPanama en août 2008, après des années passées à l’intérieur du monde de la construction et de l’immobilier au Panama — du côté qui est rémunéré : celui des entreprises, des promoteurs et des agents. C’est là, de l’intérieur, qu’il a appris à reconnaître un schéma qui se répétait sans faute. Un propriétaire étranger arrivait avec un budget et de bonnes intentions, confiait le projet à des gens compétents et honnêtes, et se retrouvait quelques mois plus tard avec la mauvaise maison au mauvais prix — sans personne à blâmer, puisque chacun avait fait son travail. Le problème n’était pas la mauvaise foi ; c’était qu’à cette table, personne n’était payé pour lire le dossier du côté du propriétaire.
En 2008, dans une ville hérissée de grues et pleine d’acheteurs étrangers, cette scène est devenue impossible à ignorer. González a quitté le côté qui est payé pour construire et pour vendre, et a bâti la firme autour de la seule règle qu’il aurait voulu mettre entre les mains de ces propriétaires dès le premier jour : un représentant payé par le propriétaire et par personne d’autre, sans commission des entreprises, des fournisseurs ni des agents. L’idée n’était pas nouvelle — les marchés matures la tiennent pour acquise — mais presque personne ne la proposait au propriétaire étranger au Panama, et rarement à des conditions qui ne pouvaient pas se plier en silence.
La règle est simple à énoncer et difficile à tenir. La tenir, c’est refuser, encore et encore, l’argent qui vient de l’autre côté de la table : la commission du fournisseur, la marge sur les matériaux, la faveur du promoteur. Le jour où une seule part des honoraires vient de là, l’indépendance disparaît, aussi convaincant que soit le discours. C’est pourquoi PMPanama est restée délibérément de la taille qu’exige cette discipline : assez proche de chaque projet pour en répondre, assez indépendante pour ne rien devoir à personne d’autre que le propriétaire.
La firme accompagne les propriétaires en français, en espagnol, en anglais et en allemand — les langues dans lesquelles ils lisent un contrat avec le plus de précision. La conviction qui sous-tend tout cela est simple à énoncer et plus difficile à tenir en pratique : le propriétaire ne devrait jamais être la seule personne à la table sans quelqu’un payé pour lire le dossier de son côté. PMPanama est la tentative de mettre cette personne à la portée des propriétaires étrangers au Panama, à des conditions qui ne peuvent pas se plier en silence vers qui que ce soit d’autre.
Sept régions, avec une connaissance du terrain dans chacune
Notre couverture se concentre là où nous entretenons les relations avec les entreprises et les contacts municipaux nécessaires pour travailler avec confiance : Panama City et Costa del Este ; le couloir balnéaire de Coronado sur la côte pacifique ; Boquete et les hauteurs de Chiriquí ; Pedasí sur la péninsule d’Azuero ; ainsi que Bocas del Toro, Santa Catalina et Boca Chica. Les Français se concentrent surtout à Panama City, Coronado et Boquete. Pour un projet ailleurs au Panama, nous le disons franchement avant d’accepter, plutôt que de nous disperser dans une région que nous ne connaissons pas.