Due Diligence: prüfen, was wirklich verkauft wird
Bevor Sie unterschreiben oder anzahlen, prüfen wir unabhängig, was tatsächlich verkauft wird — nicht, was im Exposé steht. In Panama ist das mehr als eine Formalität: Der Unterschied zwischen eingetragenem Titel und bloßem Besitzrecht, eine versteckte Last oder eine Grenze, die nicht stimmt, entscheidet darüber, ob ein Kauf trägt.
Die Due Diligence ist die unabhängige Prüfung, die wir durchführen, bevor Sie in Panama kaufen oder unterschreiben: Titel und Lasten im Registro Público, Grenzen gegen das Kataster, Flächennutzung und Genehmigungen gegenüber dem, was Sie bauen wollen, sowie die Frage, ob die Immobilie eingetragenes Eigentum (Titel) oder nur Besitzrecht (ROP) ist. Das Ergebnis ist ein schriftliches Memo mit den Risiken und den Punkten, die Ihr Anwalt vor dem Abschluss klären sollte. Der Eigentümer bezahlt uns; wir erhalten keine Provision aus dem Verkauf.
Das Exposé ist nicht der Eigentumsnachweis
Aus der Distanz und in einem fremden Rechtssystem verlässt sich der ausländische Käufer oft auf das, was ihm gezeigt wird: schöne Fotos, ein Preis, das Wort des Verkäufers oder des Maklers. Das Problem ist nicht unbedingt böse Absicht, sondern dass die Person, die Ihnen die Immobilie zeigt, am Verkauf verdient — und nicht daran, dass die Immobilie der Prüfung standhält.
Die Due Diligence dreht das um. Wir prüfen die Immobilie ausschließlich in Ihrem Interesse, ohne ein Interesse am Zustandekommen des Kaufs. Wenn etwas nicht stimmt, ist es unsere Aufgabe, es zu finden und zu benennen — nicht, es zu beschönigen. Eine saubere Prüfung vor dem Kauf kostet einen Bruchteil dessen, was ein übersehenes Problem nach dem Kauf kostet.
Was wir untersuchen
Titel & Lasten
Finca und Folio im Registro Público, Eigentümer, Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten, Nießbrauch und Klagevermerke.
Grenzen & Kataster
Abgleich der eingetragenen Grenzen mit dem Kataster (ANATI) und dem, was tatsächlich vor Ort steht.
Nutzung & Genehmigung
Flächennutzung und Genehmigungsfähigkeit gegenüber dem, was Sie bauen oder nutzen wollen.
Titel oder ROP
Die zentrale Frage an der Küste und auf Inseln: eingetragenes Eigentum oder bloßes Besitzrecht?
Der Unterschied, der über den Kauf entscheidet
In Panama gibt es zwei sehr verschiedene Formen, eine Immobilie zu „besitzen“. Vollwertiges Eigentum (título de propiedad) ist im Registro Público eingetragen und bietet den stärksten Schutz — vergleichbar mit dem, was ein deutscher Käufer aus dem Grundbuch kennt. Das Besitzrecht (derecho posesorio, ROP) ist dagegen kein eingetragenes Eigentum, sondern ein anerkannter Besitzanspruch ohne Titel, der vor allem an der Küste, auf Inseln und in ländlichen Gebieten verbreitet ist.
ROP lässt sich unter Umständen in einen Titel umwandeln — aber nicht immer, nicht schnell und nicht ohne Risiko. Viele der teuersten Fehler ausländischer Käufer in Panama entstehen genau hier: Eine Immobilie wird als „Strandgrundstück mit Titel“ beworben und ist in Wahrheit ROP, oder die Umwandlung ist versprochen, aber nicht gesichert. In der Küstenzone kommt die 22-Meter-Linie ab der Flutgrenze hinzu, die ohnehin nicht in Privateigentum stehen kann. Diese Unterscheidung sauber zu klären, ist der Kern unserer Prüfung an der Küste.
Mehr zur Eigentumsprüfung →Vom Auftrag zum Memo
Sie nennen uns die Immobilie und das, was Ihnen der Verkäufer zugesichert hat. Wir holen die aktuellen Auszüge aus dem Registro Público, gleichen Grenzen und Nutzung ab, prüfen vor Ort, wo es nötig ist, und tragen die Befunde zusammen. Das Ergebnis ist kein mündliches „passt schon“, sondern ein schriftliches Memo: was in Ordnung ist, was zu klären ist, und was ein klares Warnsignal ist.
Die juristische Abwicklung selbst — Kaufvertrag, Eintragung — übernimmt ein panamaischer Anwalt. Wir arbeiten dem Anwalt des Käufers zu, indem wir ihm die geprüften Fakten und die offenen Punkte liefern. So weiß Ihr Anwalt, worauf er achten muss, und Sie wissen, was Sie kaufen, bevor Geld fließt.
Ein fester Preis, vom Käufer bezahlt
Die Due Diligence wird in der Regel als feste Pauschale je nach Umfang vereinbart und vorab schriftlich festgelegt. Sie wird allein vom Käufer bezahlt. Es gibt keine Provision vom Verkäufer, kein Rückgeld vom Makler, keine Vermittlungsgebühr — denn genau diese Zahlungen würden die Unabhängigkeit zerstören, die die Prüfung erst wertvoll macht.
Der Preis steht in keinem Verhältnis zu dem, was eine übersehene Last oder ein nicht existierender Titel kostet. Eine Due Diligence, die einen einzigen ernsten Mangel findet, hat sich um ein Vielfaches bezahlt gemacht — und wenn sie keinen findet, kaufen Sie mit der Gewissheit, dass jemand Unabhängiges genau hingesehen hat.
Due Diligence, beantwortet
Was umfasst eine Due Diligence in Panama?
Titel und Lasten im Registro Público, Grenzen gegen das Kataster, Flächennutzung und Genehmigungen gegenüber dem geplanten Vorhaben, Umwelt- und Zugangsprüfung, und die Frage Titel oder Besitzrecht (ROP). Ergebnis: ein schriftliches Memo mit Risiken und den Punkten, die der Anwalt vor dem Abschluss klären sollte.
Was ist der Unterschied zwischen Titel und ROP?
Vollwertiges Eigentum (Titel) ist im Registro Público eingetragen und am stärksten geschützt. Besitzrecht (ROP) ist kein eingetragenes Eigentum, sondern ein anerkannter Besitzanspruch ohne Titel, häufig an Küste und Inseln. ROP lässt sich manchmal in Titel umwandeln, aber nicht immer — und der Unterschied entscheidet oft über den Kauf.
Nehmen Sie eine Provision aus dem Kauf?
Nein. Die Due Diligence wird allein vom Käufer bezahlt. Wir verkaufen die Immobilie nicht und erhalten keine Provision von Maklern, Verkäufern oder Entwicklern — genau deshalb können wir unabhängig prüfen.